הזדמנות הנדלן שבאינדונזיה

אתם צריכים עיר שמתחילה באות נו"ן בשביל משחק של ארץ עיר? אז בבקשה: הפרלמנט של אינדונזיה אישר והכריז לאחרונה על עיר הבירה העתידית שלה: נוסנטארה (Nusantara). אילוסטרציה של המראה העתידי המתוכנן שלה נמצאת בראש הדף. כרגע היא כמעט ולא ידועה מחוץ לגבולות המדינה, אבל מן הסתם שעם הזמן נכיר את השם יותר מאשר את ג'קרטה. עם הזמן יבואו לידי ביטוי ההזדמנויות. אינדונזיה מעבירה את עיר הבירה שלה, יש בכך הזדמנות נדלן.

[להרשמה לקבלת הפוסטים של הבלוג בלי עלות שלחו בקשה באימייל: tal@intelectual.co.il או דרך דף  צרו קשר]

זה לא עומד להיות מהיר ולא עומד להיות זול. נכון לעכשיו צפויה השקעה של 35 מיליארד $ על מנת להקים את העיר, אשר עדיין לא קיימת. צריך להעביר אליה את מוסדות השלטון, וכל מי שמכיר את הפרוייקטים הציבוריים של אינדונזיה יכול לצפות שתג המחיר יצמח ויעלה ככל שיתקדם הזמן. התקציב השנתי הכולל של אינדונזיה, אשר אושר באוקטובר 2021, עומד על 190 מיליארד. זה אומר שהסכום שיוצא על המעבר של הבירה, וכאמור הוא רחוק מלהיות סופי, הוא עצום בגדלו באופן יחסי.

למה לעבור דירה?

ובכן, אינדונזיה היא לא הראשונה שעושה זאת. כבר כמה וכמה מדינות החליפו את מיקום עיר הבירה שלהן וביניהן ברזיל, פלאו, מלזיה, קזחסטן, מיאנמר, בליז. בימים אלו מתקיים גם תהליך החלפת בירות במצרים שכנתנו. בדרך כלל זה קורה כאשר רוצים להעביר את מרכז הפעילות לאזור הדורש פיתוח, כמו בתכניות של ארגנטינה. בשעתו היא החליטה להעביר את הבירה מבואנוס איירס דרומה אל הפטגוניה, תוכנית שלא קרמה עור וגידים. לעתים בגלל שהעיר הקיימת צפופה מדי והופכת לבלתי נסבלת וקשה לניהול ולמחיה. לעתים בגלל שהמיקום של הבירה הקיימת בעייתי.

הקליקו להזמנת הרצאות, סדנאות ויעוץ לפעילות גלובלית יעילה

במקרה של ג'קרטה כל התשובות נכונות ויש עוד. למעשה יש כל כך הרבה סיבות להעביר את הבירה אל נוסנטארה עד שמתבקשת השאלה מדוע זה לא קרה קודם לכן. ג'קרטה היא עיר צפופה, צפופה מדי, עמוסה בזיהום אויר ובפקקי תנועה. מחירי הדיור בה מרקיעי שחקים, התשתיות הישנות שלה, שחלקן נבנה עוד בימי השלטון ההולנדי, קורסות. אם זה לא מספיק אזי מתברר שהקרקע שעליה בנויה העיר הולכת ושוקעת. היא כנראה לא מתאימה לבניית ישוב כה מסיבי ובעל בניינים כה גדולים וכבדים המחייבים יסודות עמוקים. כאשר ניתן לה שמה בשנת 1527 עדיין לא נעצרו לחשוב על כך.

למעשה היא בנויה על אי בגובה המינימלי של 8 מטרים מעל פני הים, אחת מהערים הנמוכות ביותר בעולם. חלקים ממנה אף נמצאים מתחת לגובה פני הים. היא גם ממוקמת בסמוך לאפיקי מספר נהרות, ובעונה הגשמים הם נוטים לעלות על גדותיהם ולהציף את העיר. זה כבר קרה באופן נרחב כמה וכמה פעמים בעשרות השנים אחרונות. התשתיות שלה נלחמות כנגד רטיבות הקרקע וצפויות גם להתמודד עם עליית פני הים ככל שילכו וינמסו הקרחונים בעולם.

ולמה נוסנטארה?

התשובה עולה מהמפה שלפניכם. נוסנטארה ניצבת על אזור יציב יותר גאולוגית, גבוה יותר מעל פני הים, הרחק מהמרכז המעושן והפקוק הנוכחי. יש לה עורף יבשתי נרחב שיאפשר לבנות ערי לווין ומרכזי תעשייה בלי ליצור צוואר בקבוק. מה שלא פחות חשוב: היא ממוקמת מול נתיבי השיט לארה"ב, לסין וליפן. השיט וההפלגה מנוסנטארה אל המקומות הללו, כמו גם אל מרבית היעדים בדרום מזרח אסיה וסביב האוקינוס השקט, יהיו קצרים ומהירים יותר. הם יהיו קשים יותר לחסימה בעת קונפליקט. המיקום החדש של הבירה, במזרח קלימנטאן (East Kalimantan) שבבורניאו הוא אזור אגררי בעיקרו עם אדמה חקלאית זולה לפיתוח, לבניה ולהתיישבות. זה אזור דליל אוכלוסין ולא מפותח ויש בכך, כך זה נראה, רק יתרונות.

השטח הזמין לפיתוח ובניה חיוני בטווח המיידי על מנת לבנות בו את הבירה החדשה על כל המוסדות שצריכים להיות בה. לצד זאת הוא חיוני גם בגלל הההתפחות הצפויה. אינדונזיה, הנמצאת במגמת צמיחה כלכלית מהירה בשנים האחרונות כאשר היא לא משובשת על ידי הקורונה, צפויה להמשיך ולהתפתח לאורך עשרות השנים הבאות. זאת לנוכח הפירות הכלכליים של חברותה של המדינה בהסכם ה-CPTPP, חברותה בארגון ASEAN ובהסכם ה-RCEP. כמובן, כמו כל מדינה אחרת היא צפויה להשלים את פער הצמיחה עם סיום הקורונה.

צמיחה כלכלית משמעה הוא גדילה של התמ"ג, של סחר החוץ, של הכנסות המדינה ממסים. הוא מוביל לעליית רמת החיים של תושבי המדינה, הפניית תקציבים מוגדלים לפרוייקטים ציבוריים, להוצאות צבאיות, לבניית תשתיות ועוד. כל אלה רק מגדילים יותר ויותר את היקף האדמיניסטרציה הנדרשת על מנת לטפל בכל אלה, כלומר משרדי הממשלה. זה דורש שטח נרחב זמין ולא יקר. זה גם דורש לוגיסטיקה של פועלים וחומרי בניין. כאן שוב בא לידי ביטוי המיקום של העיר החדשה מול נתיבי השיט הבינלאומיים.

אינדונזיה מעבירה את עיר הבירה שלה, יש בכך הזדמנות נדלן.

ומה ההזדמנות?

כל אלה מהווים הזדמנות נדלן, מהמרכזיות הצפויות בעולם בכולו בשנים הבאות. אנחנו מדברים על אזור נרחב שכיום נהנה ממחיר קרקע של שטח חקלאי בלתי מפותח ואשר יהפוך בתוך מספר שנים לאזור המרכזי ומן הסתם גם היקר ביותר במדינה בעלת אוכלוסיה של יותר מרבע מיליארד איש. אינדונזיה מעבירה את עיר הבירה שלה, יש בכך הזדמנות נדלן. העיר מתוכננת להיות עיר חכמה, ליהנות מרמה נמוכה של זיהום ולטבול בירק, להיות "עיר יער", כפי שמדגימה זאת תמונת האילוסטרציה של אחד ממבני הציבור המתוכננים. אל הפוטנציאל של אינדונזיה מול ישראל, שכבר תואר, ניתן להוסיף גם את הפוטנציאל הנדלני.

יש עוד זמן עד למעבר וזה חלון זמן לרכישת קרקע, להקמת מיזמי בניה למשרדים, למסחר, למגורים. הנשיא ג'וקו ווידובו הכריז כי תהליך ההעברה יתחיל בשנת 2024, המעבר יתקיים בשלבים הדרגתיים בשנים שלאחר מכן, ואם התקציב צפוי לגדול אז בודאי שגם זמן הבניה יתארך. יש זמן ללמוד את השטח, ללמוד את התוכניות, לאתר שטחים מתאימים, לגייס אנשי שטח מקומיים לפעילות, ללמוד את דרך החשיבה והפעילות באינדונזיה ולבצע את הרכישות.

הקמת הבירה החדשה היא גם הזדמנות להציע שירות למנהלי הרוייקט בתחומי הבניה, האקולוגיה, הסייבר וכל דבר אחר שנדרש בפרוייקט שכזה, להם ולמנהלי החברות שיבצעו רילוקיישן יחד עם משרדי הממשלה.

זאת מדינה איים טרופית בעלת גודל עצום, בנויה ממספר גדול של קבוצות אתניות, עם תרבות מורכבת ששואבת מהאיסלם שהוא דתם של מרבית התושבים, מהרקע הקולוניאלי ההולנדי ומהקושי לשלוט בריבוי האנשים, האיים והקבוצות. זאת מדינה עם שיטת ממשל ומבנה משפטי יחודיים, שחיתות רחבה ובכלל דברים רבים שחיוני להכיר על מנת לפעול בה בהצלחה.

בדרך לשם אשמח לייעץ, להרצות בפני העובדים והמנהלים שלכם ולתת לכם את הכלים להבין טוב יותר את אינדונזיה ולנצל ביעילות את ההזדמנות.